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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/08304538704.shtml

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  觀點地產網10月21日,中國海外發展有限公司公佈第三季度財務及業務回顧。截至9月底止九個月,中海及其附屬公司經營業務營業額為611.8億港元,同比增長12.6%;經營溢利為221.4億港元,同比增長13.4%。

  今年上半年中海系經營溢利為188億港元,同比增長達42.7%。但第三季度同比下降近五成的倒退,目前已將其經營溢利增長幅度顯著收縮至13.4%。

  "經營溢利的反映主要和物業竣工交付以及入賬的情況相關,第三季度的回落應該是因為竣工和入賬節奏在放緩",

  現在,就有熟悉中海的分析人士認為,中海第三季度經營溢利的同比大幅下降,與其第二季度為趕中期業績而提早交樓入賬有關。

  數據顯示,2014年上半年中海營業額同比增長54%,經營溢利和股東應占溢利同比增幅也達到42.7%及18%,表現可圈可點,而其背後中海竣工項目的樓面面積在大幅增加。

  有熟悉中海的分析師就認為今年中海的銷售業績整體尚算平穩,預期其能夠完成全年目標。

  今年上半年中海在九個城市共買入十幅地塊,新增樓面面積685萬平方米。第三季度,中海繼續在天津、無錫、昆明、西安和廣州購入五幅土地,不完全統計,其今年累計新增樓面面積達841萬平方米土地。

  竣工和入賬節奏在放緩

  上述分析人士進一步指出,雖然中海第三季度放慢瞭竣工,在賬面數據上有所反映,但是其銷售及現金流並沒有受到太大影響。

  據瞭解,雖然期內國內銷售回收資金較慢,但目前中海手頭上的現金仍有376億港元。

  資料顯示,中海自2009年開始公佈季度數據。數據顯示,有紀錄以來中海第三季銷售表現皆稱得上理想,經營溢利於2010年及2011年同比高速增長逾七成及八成,2012年起增長放緩,但也連續兩年錄得同比單位數增幅。



  2014年上半年中海國內竣工項目的樓面面積為495萬平方米,而2013年上半年其國內外竣工項目樓面面積約為190萬平方米。

  "第三季度經營溢利影響因素應該是竣工和入賬收入在回落,但相信隨著第四季度更多項目竣工交付,經營溢利可以回復增長"。

  論賺錢能力,過往中海一直稱得上是房企個中高手。但是面對行業突變的2014年,即便如中海這般的"學霸",似乎也在為整體不佳的市況付出代價。

  截至9月底止九個月,中海及其合營、聯營公司累計完成合約銷售總額達1056億港元,已達到年初定下全年銷售1400億港元目標的75.4%。

  但是,過去中海的增長態勢顯然並未能在今年得到保持。現在,2014年第三季度經營溢利出現首次同比下跌,降幅達47.4%至33.4億港元;第三季度營業額同樣大幅下跌47.5%至116.1億港元。

  調控有放松 成交量價未改善

  相較2013年同期1117.9億港元的業績,今年前三季度中海銷售同比略跌5.5%。

  中海地產主席兼首席執行官郝建民就表示,第三季度中國整體經濟下行壓力持續,而中國房地產市場的銷售表現尚未出現明顯改善,市場調控雖有所放松,但成交量價都未有明顯改善。

  在房地產業界,中海一直被視為管控成本和把握高利潤的佼佼者。數據顯示,2014年上半年中海系實現經營溢利188億港元,股東應占溢利達130.2億港元,而行業老大萬科上半年凈利潤僅為48.1億人民幣。

  但"根據前三季度已經公佈的數據,可以預見今年會有一批房地產上市企業是無法完成年度業績目標的",上述分析師就表示,中海目前已達標75%,從完成度來看屬於房企中的第一梯隊。

  截至目前,千億房企中,萬科和恒大前三季度銷售業績已經分別達成年度目標的74.5%和89.3%,碧桂園達標率則為63.3%。

  在8月份的中期業績會上,中海地產主席兼首席執行官郝建民曾就上半年銷售數據同比下滑8.8%作出回應。指中海今年統計口徑有所改變,加上已售未簽的銷售額,中海的表現同比差別不大,下半年集團還將推出28到30個新盤。

  "預計第四季度中海還會有一波較高的推貨量,而且從拿地來看,中海仍然在補充明年的可售資源"。

  然而,中海系第三季度營業額為116.1億港元,經營溢利為33.4億港元,較去年同期63.5億港元下降47%。

  雖然中海今年業績達標的能見度較高,但其銷售增長也在面臨放緩瓶頸,上述人士指"中海宏洋在銷售方面會面臨更大的挑戰,因為其主要佈局都在三四線城市。"

  而摩根大通最新報告也指,中海前三季經營溢利遜於預期,而第三季營業額是自2011年第2季以來最差成績,加上前三季合同銷售按年跌近6%,反映其銷售仍未明顯改善。摩通認為,中海若要維持強勁銷售,必須要推出優惠措施刺激買傢入市。

  顯然,這一表現對中海自身而言絕非常見。

學霸中海難逃淡市力場 第3季度溢利同比降近5成

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